U svojoj 5-4 odluke u slučaju Kelo v. Grad New London, objavljeno 23. lipnja 2005., Vrhovni sud SAD-a izdao je važno, iako vrlo kontroverzno tumačenje vladine moći "eminentnog dobra" ili moći vlade da uzme zemlju od imovine vlasnici.
Moć eminentnih domena dodjeljuje se vladinim tijelima - federalni, državna i lokalna - od strane Peti amandman američkog Ustava, pod jednostavnom frazom, "... niti se privatno vlasništvo neće uzimati u javnu upotrebu bez ikakve naknade". Jednostavno rečeno, vlada može zauzeti zemlju u privatnom vlasništvu, sve dok zemljište koristi javnost i ako vlasnik plati poštenu cijenu za zemljište, kako to dopuna naziva, "samo naknadu.”
Prije Kelo v. Grad New London, gradovi su obično koristili svoju uglednu domenu u stjecanju imovine za objekte koji su očito namijenjeni javnosti, poput škola, autocesta ili mostova. Iako se takve eminentne akcije domene često gledaju kao odvratne, one su općenito prihvaćene zbog njihove ukupne koristi za javnost.
Slučaj Kelo v. Grad New London,
međutim, uključivao je novi trend među gradovima da koriste eminentnu domenu za stjecanje zemljišta za preuređenje ili revitalizaciju depresivnih područja. U osnovi, uporaba eminentnih domena u ekonomske, a ne javne svrhe.Grad New London, Connecticut, razvio je plan preuređenja, gradski se očevi nadali da će stvoriti radna mjesta i oživjeti gradske četvrti generirajući povećane porezne prihode. Vlasnica nekretnine Susette Kelo, čak i nakon ponude pravedne odštete, osporila je tužbu, tvrdeći da plan grada za njezino zemljište ne predstavlja "javno korištenje" prema Petom amandmanu.
U svojoj odluci u korist New Londona, Vrhovni sud je dalje utvrdio svoju tendenciju tumačenja "javne uporabe" kao mnogo šireg pojma, "javnog" svrha. "Sud je dalje smatrao da je upotreba ugledne domene za promicanje gospodarskog razvoja u skladu s Petom ustavno prihvatljivom Amandman.
Čak i nakon odluke Vrhovnog suda u Kelu, velika većina uglednih domena će, kao što su to povijesno imale, uključivati zemljište koje će se koristiti isključivo za javno korištenje.
Tipični postupak eminentnih domena
Iako se precizni detalji kupnje vlasništva nad eminentnim domenima razlikuju od nadležnosti do nadležnosti, postupak uglavnom funkcionira ovako:
- Vlasnik imovine je obaviješten putem pošte, a uskoro će ga posjetiti vladin zaposlenik, često agent "desnog puta", koji će dalje objasniti zašto je vlasništvo vlasništva potrebno.
- Vlada će imenovati neovisnog procjenitelja koji će ocijeniti zemlju i smisliti fer cijenu kako bi vlasniku zemljišta platio svoje zemljište - "pravednu naknadu".
- Vlasnik imovine i vlada mogu pregovarati o izradi konačne cijene koju će platiti vlasnik nekretnine. U nekim slučajevima za nadgledanje pregovora bit će pozvan sudac ili arbitar koji je imenovan sudom.
- Vlasniku se plaća ugovorena cijena, a vlasništvo nad nekretninom prenosi na vladu.
Otkad je odluka Kelo
Odluka Vrhovnog suda protiv Kelo i njezinih susjeda pokrenula je općenarodnu pobudu protiv nasilnog nametanja eminentnih domena od strane lokalnih vlasti. Od odluke Kelo, osam vrhovnih sudova države i 43 državna zakonodavna tijela postupala su kako bi pojačala zaštitu prava privatne svojine. Više anketa, provedenih otkad je Kelo, pokazalo je da velika većina Amerikanaca podržava napore na promjeni zakona radi bolje zaštite vlasnika domova i malih poduzeća. Uz to su, od presude u Kelu u lipnju 2005., građanski aktivisti porazili 44 projekta koja su izveli vjeruje da predstavljaju nasilne uporabe eminentnih domena isključivo u korist privatnog razvoja nad javnim interesima.
Danas se pokazalo da je projekt ekonomskog preuređenja New Londona tužan neuspjeh. Unatoč izdacima blizu 80 milijuna dolara novca poreznih obveznika, nije započeta nova gradnja, a susjedstvo Susette Kelo sada je neplodno polje. 2009. godine najavio ju je farmaceutski gigant Pfizer, pokretačka snaga gospodarskog plana razvoja a njegovih 1.400 obećanih radnih mjesta napustilo je Novi London zauvijek, baš kao što su i njegove poticajne olakšice u gradu pružale istekao.