Kako HUD-ovo pravilo za zaštitu od prevrtanja štiti kućne kupce

U svibnju 2003., američki odjel Kućište i urbani razvoj (HUD) izdali su savezni propis namijenjen zaštiti potencijalnih kupaca od potencijalnih grabežljivih pozajmljivanja povezanih s postupkom "prebacivanja" hipoteka na kućanstvo osiguranih od strane Federalna stambena uprava (FHA).

Zahvaljujući pravilu, kupci kuća mogu se “osjećati sigurni da su zaštićeni od beskrupuloznih postupaka”, rekao je tada tajnik HUD-a Mel Martinez. "Ovo posljednje pravilo predstavlja glavni korak u našim naporima da uklonimo predatorske prakse kreditiranja", rekao je u priopćenju za javnost.

U osnovi, "okretanje" je vrsta nekretnina investicijska strategija u kojoj investitor kupuje kuće ili nekretnine s jedinom namjerom da ih preprodaje radi dobiti. Zarada investitora ostvaruje se povećanim budućim prodajnim cijenama koje nastaju kao rezultat rastućeg tržišta stanovanja, obnova i kapitalnih poboljšanja imovine ili oboje. Investitori koji koriste strategiju okretanja riskiraju financijske gubitke uslijed deprecijacije cijena tijekom pada na tržištu stanova.

Kućno "okretanje" postaje zlostavljačka praksa kada se imovina umjetno preproda za veliku zaradu napuhanu cijenu neposredno nakon što ju je prodavač kupio s malim ili nikakvim vidljivim poboljšanjima nekretnine. Prema HUD-u, predatorsko pozajmljivanje događa se kada ništa sumnjivi kupci kuća ne plaćaju puno veću cijenu od njegove fer tržišne vrijednosti ili preuzimanja hipoteke po nepravedno napunjenim kamatama, troškovima zatvaranja ili oba.

Izraz "okretanje" u ovom slučaju ne treba miješati s potpuno pravnom i etičkom praksom kupnje financijski ugroženih ili rundawn home, uvelike poboljšavajući kapital „znojenja“ kako bi doista povećao svoju fer tržišnu vrijednost, a zatim ga prodao zarad dobiti.

Prema HUD-ovoj regulativi, FR-4615 Zabrana prelaska imovine u HUD-ove programe obiteljskog hipotekarnog osiguranja, „nedavno zatvorene kuće ne mogu se kvalificirati za hipotekarno osiguranje FHA. Uz to, omogućava FHA-u da traži osobe koje pokušavaju prodati naokolo zaštićene domove dodatna dokumentacija koja dokazuje da je domaća ocjenjena fer tržišna vrijednost uistinu povećana značajno. Drugim riječima, dokažite da je njihova zarada od prodaje opravdana.

Samo vlasnik knjige može prodati kuću pojedincu koji će zajam dobiti hipotekarno osiguranje FHA; ne može uključivati ​​prodaju ili ustupanje kupoprodajnog ugovora, postupak koji se često primjećuje kad se utvrdi da je kupac bio žrtva predatorske prakse.

• Preprodaja koja se dogodi 90 dana ili manje nakon stjecanja neće biti prihvatljiva za hipoteku koju osigurava FHA. FHA-jeva analiza otkrila je da je među najokrutnijim primjerima grabežljivog pozajmljivanja bio "okret" koji se dogodio u vrlo kratkom roku, često u roku od nekoliko dana. Tako će biti uklonjeni "brzi preokreti".
• Preprodaja se pojavljuje između 91 i 180 dana bit će prihvatljiva pod uvjetom da zajmodavac dobije an dodatna procjena neovisnog procjenitelja na temelju utvrđenog praga postotka daljnje prodaje FHA; ovaj bi prag bio relativno visok da ne bi negativno utjecao na zakonite napore na rehabilitaciji, ali još uvijek odvraća beskrupulozne prodavače, zajmodavce i procjenitelje od pokušaja prebacivanja svojstava i obmanjivanja homebuyers. Zajmodavci mogu također dokazati da je povećana vrijednost rezultat sanacije imovine.
• Preprodaja se pojavljuje između 90 dana i jedne godine podliježe uvjetima da zajmodavac dobije dodatni iznos dokumentaciju za podršku vrijednosti za rješavanje okolnosti ili mjesta na kojima HUD identificira preokret imovine kao problem. To bi tijelo nadjačalo viši očekivani prag utvrđen za spomenutih 90 do 180 dana razdoblja i poziva se kada FHA utvrdi da se u pojedinim slučajevima može dogoditi velika zloupotreba mjesto.

FHA će omogućiti odricanje od ograničenja prelaska imovine za:

• imovina koju je stekao poslodavac ili agencija za preseljenje u vezi s preseljenjem zaposlenika;
• preprodaje otuđene imovine, HUD-ove imovine u vlasništvu banke pod njezinim program u vlasništvu nekretnina (REO);
• prodaja imovine drugih američkih državnih agencija;
• prodaja nekretnina neprofitnim organizacijama koje je HUD odobrio za kupnju obiteljskih nekretnina s popustom uz ograničenja preprodaje;
• prodaja nekretnina koje prodavac stječe nasljeđivanjem;
• prodaja imovine od državnih i federalnih financijskih institucija i poduzeća koja sponzoriraju država;
• prodaja nekretnina od strane lokalnih i državnih agencija; i
• prodaja nekretnina unutar Glavna područja proglašena katastrofom (PDMDA), samo nakon izdavanja obavijesti o iznimci od HUD-a.

Gornja ograničenja ne odnose se na graditelje koji prodaju novoizgrađenu kuću ili grade kuću zajmodavca koji planira koristiti financiranje osigurano FHA-om.