Razumijevanje Fannie Mae i Freddie Maca

Federalna državna hipotekarna udruga ("Fannie Mae") i Federalna udruga za hipotekarnu hipoteku ("Freddie Mac") zakupili su Kongres stvoriti sekundarno tržište stambenih hipotekarnih kredita. Smatraju ih „državnim poduzećima“, jer je Kongres odobrio njihovo stvaranje i utvrdio njihove javne svrhe.

Fannie Mae i Freddie Mac zajedno su najveći izvori financiranja stanovanja u Sjedinjenim Državama. Evo kako to funkcionira:

• Vi osiguravate hipoteku na kupiti dom.
• Vaš zajmodavac vjerojatno preprodaje ovu hipoteku Fannie Mae ili Freddie Mac.
• Fannie Mae i Freddie Mac ili drže ove hipoteke u svojim portfeljima ili pakiraju kredite u hipotekarne vrijednosne papire (MBS), koje potom prodaju javnosti.

Teorija je da pružanjem ove usluge privlače Fannie Mae i Freddie Mac investitori koji inače ne bi mogli ulagati sredstva na hipotekarno tržište. To teoretski povećava raspoloživi novac potencijalnim vlasnicima kuća.
Do trećeg tromjesečja 2007. Fannie Mae i Freddie Mac držali su hipoteke u vrijednosti od 4,7 milijardi USD - otprilike veličine ukupnog javnog duga američke riznice. Do srpnja 2008. njihov se portfelj zvao a

Iako su Fannie Mae i Freddie Mac bili kongresno najamni, oni su također privatne korporacije u vlasništvu dioničara. Njima je to regulirano Američko Ministarstvo stanovanja i urbanog razvoja od 1968. odnosno 1989.
Međutim, Fannie Mae ima više od 40 godina. Predsjednik Franklin Delano Roosevelt Novi ugovor stvorio Fannie Mae 1938. godine kako bi pomogao pokretanju nacionalnog tržišta stanovanja nakon velike depresije. A Freddie Mac rođen je 1970. godine.
2007. god. EconoBrowser napomenuo da danas "nema izričito državno jamstvo za njihov dug". U rujnu 2008. američka vlada uhitila je i Fannie Mae i Freddieja Maca.

• Federalne kreditne banke (1916)
• Federalne banke zajma (1932)
• Državno udruženje za hipoteku vlade (Ginnie Mae) (1968)
• Federalna poljoprivredna hipotekarna korporacija (Farmer Mac) (1988)

Dom je 2007. usvojio H.R. 1427., paket regulatornih reformi GSE. Tadašnji general-kontrolor David Walker izjavio je u senatskom svjedočenju da „[A] pojedinačni kućište GSE regulatora može biti više neovisna, objektivna, učinkovita i djelotvorna od zasebnih regulatornih tijela i mogla bi biti istaknutija od bilo kojeg od njih sama. Vjerujemo da bi se vrijedne sinergije mogle postići i da se stručnost u procjeni upravljanja GSE rizikom lakše podijeli unutar jedne agencije. "

hipotekarna kriza nastao u SAD-u između 2007. i 2010. Kuće su bile velike, cijene su im strme, ali hipoteke su bile jeftine i lako ih je dobiti, a prevladavajuće teorija nekretnina bila je da je pametno kupiti (mnogo) više kuće nego što ti treba jer je bila solidna ulaganje. Ako bi htjeli, kupci bi mogli refinancirati ili prodati kuću jer bi cijena bila veća nego kad je kupljena.

Fannie i Freddie koncentrirana izloženost hipotekarnim hipotekama u SAD-u, zajedno s njihovim velikim utjecajem, pokazali su se kao recept za katastrofu. Kad se dogodio neizbježni pad cijena kuća, stvorio je pridruženi skok u hipoteci, a Fannie i Freddie su koji drže stotine tisuća podvodnih hipoteka na kuće - ljudi duguju više, u nekim slučajevima i mnogo više, na svojim kućama nego što su kuće bile vrijedan. Ta je situacija u velikoj mjeri pridonijela recesiji 2008. godine.

Do sredine 2008. godine, dvije su tvrtke proširile na gotovo 1,8 bilijuna dolara kombinirane imovine i 3,7 bilijuna dolara u kombiniranim neto izvanbilančnim kreditnim jamstvima. Međutim, u istom su razdoblju iskazali gubitak od 14,2 milijarde dolara, a njihov zajednički kapital iznosio je samo oko 1 posto njihove izloženosti hipotekarnim rizicima. Unatoč naporima u ljeto 2008. za podupiranje neuspjelih GSE-a (Zakon o stambenom i ekonomskom oporavku 30. srpnja privremeno je dao američkoj blagajni neograničeno ulaganje za ulaganja), od strane rujna. 6, 2008, GSE su držali ili zagarantovali 5,2 bilijuna dolara hipotekarnog duga.

Rujna 6, Federalna agencija za stambeno financiranje stavila je Fannie Mae i Freddie Mac u skrbništvo, uzimajući ih kontrolu dviju firmi i sklapanje starijeg preferiranog ugovora o kupnji dionica sa svakim od njih institucija. Američki porezni obveznik na kraju je platio jamčevinu u iznosu od 187 milijardi USD za dva GSE-a.

Jedna je odredba spašavanja bila da se napredak u kvaliteti stambenih kredita koje su podržali Fannie Mae i Freddie Mac mora poboljšati. Istraživanja ekonomista Dongshina Kim i Abraham Parka izvijestila su 2017. godine da pokazuju kvalitetu nakon krize Zajmovi su doista veći, posebno u pogledu zahtjeva o omjeru duga i prihoda (DTI) i kreditnih rezultata (FICO). Istodobno, zahtjevi prema vrijednosti za zajmove (LTV) bili su popušteni od 2008. godine, omogućujući stalni porast broja kredita za kupce koji se prvi put kupuju.

Do 2017. godine Fannie i Freddie otplatili su američkoj riznici 266 milijardi dolara, čime je njihov spas bio golem uspjeh; a tržište stanovanja se oporavilo. Međutim, Kim i Park sugeriraju da bi daljnje praćenje kvalitete hipoteka bilo oprezno. Iako su FICO i DTI pokazatelji sposobnosti zajmoprimca da svoje hipoteke na vrijeme plati, LTV je pokazatelj spremnosti zajmoprimca za plaćanje. Kad vrijednost kuće padne ispod salda kredita, manje je vjerojatnost da će ljudi platiti svoje hipoteke.

• Boyd, Richard. "Vraćanje GSE-ova? Bailouts, američka stambena politika i moralni slučaj za Fannie Mae." Časopis Zakona o pristupačnim kućanstvima i razvoju zajednice 23.1 (2014): 11–36. Ispis.
• Ducas, John V. Hipotekarna kriza subprime 2007–2010. Povijest Federalnih rezervi. 22. studenog 2013.
• Okvir, W. Scott i sur. "The Rescue of Fannie Mae i Freddie Mac." Časopis za ekonomsku perspektivu 29.2 (2015): 25–52. Ispis.
• Kim, Dongshin i Abraham Park. "Koliki su zvukovi oporavka Fannie Mae i Freddie Mac? Postoje li ranjivosti za ponavljanje povijesti?" Graziadio pregled poslovanja 20 (2017). Ispis.
• Poduzeća sponzorirana od strane agencija / vlade Pregled proizvoda 200
• Koja su porijekla Freddie Maca i Fannie Mae?